Bons negócios são aqueles que costumam atender a um só tempo, três regras básicas.
São negócios para toda uma vida (regra de prata); atendem uma demanda espontânea, latente ou reprimida – e nunca uma demanda artificialmente garantida –, de consumidores (regra de ouro); e, por fim, geram retorno operacional sustentável (regra de platina).
Como todo “bom negócio” que gera retorno de caixa positivo, é o seu próprio caixa que fornece os meios para a implantação e a alavancagem acessória do negócio.
Tome-se o exemplo de uma atividade que necessite de recursos para implantação.
Por atender às três regras básicas, como se pode financiar a instalação e operação deste complexo negocial?
A empresa pode contratar uma operação de built-to-suit – onde discrimina desde as exigências da construção do seu complexo de produção até os pontos de luz, tomadas e localização dos empregados no seu BackOffice. E fornece ao contatado para realizar tal operação um contrato firme de aluguel daquela planta por 20 anos, de forma irretratável e irrevogável.
O Contratado vai a mercado, e desconta o valor equivalente a 8% a 12% do número de alugueres vincendos que terá direito receber após construir no terreno que lhe foi cedido para a construção do complexo negocial: ou seja, o equivalente ao que orçou para constituir e oferecer o CAPEX e os requerimentos de operação e manutenção (OPEX) discriminados no projeto de implantação daquela unidade negocial.
Para o dono do negócio, não houve nem uma imobilização da operação e nem a geração de dívida (que foi assumida pelo contatado da construção).
E o que GARANTE a sustentabilidade do negócio é a geração de recebíveis que lastrearão os pagamentos dos aluguéis que serão pagos durante todo os 20 anos do negócio: que foram usados como lastro para quem levantou os recursos para construir e operar os ativos formados e para os financiadores do contratante da operação de built-to-suit.
O contrato de aluguel após a entrega das obras (fruição), pode ser “comprado” pela própria empresa ou cedido a mercado para quem procure ativo com lastro real para sustentar Planos de Previdência Públicos ou Privados, ou Planos de Resseguro ou constituição de Reservas Técnicas de Seguradoras, ou carteiras de Fundos Imobiliários, por exemplo, a par de uma série de outras possibilidades que daí se pode derivar.
Mas, note-se, tudo porque as três regras básicas de um “bom negócio” foram atendidas.
Na área de Concessões e PPP, a formação de Ativos Sociais nas áreas de Saúde, Saneamento Básico, Habitação de Baixa Renda, obras de Infraestrutura Viária e Urbana, Educação e outras tantas podem atender às três regras antes definidas:
Sim! Absolutamente SIM!!!
TODOS ESSES PROJETOS geram retorno de caixa que sustentam a engenharia financeira mais convencional para o seu financiamento e o investimento de players que formam ativos de infraestrutura Social e, mesmo da infraestrutura Econômica (como os projetos de transporte e mobilidade urbana e regional, energias em todas as suas formas, transportes aero-ferro-porto-rodoviários e daí por diante).
TODOS ESSES PROJETOS podem ser realizados tanto pelos agentes públicos quanto pelos agentes privados interessados neste que é o mercado que MAIOR RETORNO OFERECE aos seus empreendedores, investidores e financiadores. Ou seja, o mercado de infraestrutura, em todas as suas dimensões e configurações.
Foram os 04 (quatro) grandes ciclos de 50 anos cada um, desde o II Império no Brasil, que propiciaram os períodos de maiores taxas de crescimento relativo do PIB, assim como de maiores taxas de decréscimo de desigualdades da população brasileira.
TODOS ESSES PROJETOS possuem os requisitos para ANCORAR o crescimento do país, de forma mais sustentável que as erráticas e ciclotímicas (porque sujeitas às volatilidades dos mercados internos e externos) como as ancoras de preços relativos de divisas (câmbio) ou de regramento de gastos e dispêndios (fiscal).
Isto porque “investir” na infraestrutura é APOSTAR NO FUTURO: e a economia cresce para a frente, nunca para trás ou para os lados!
É a RENDA FUTURA a ser gerada a verdadeira e real ancora a ser buscada pois a renda que passou jamais será recuperada olhando para o passado, mas, sim, para o futuro.
Neste sentido, TODOS ESSES PROJETOS de infraestrutura geram lastros de recebíveis (que são a materialização comercial e mercantil dos chamados DIREITOS EMERGENTES DAS CONCESSÕES de todo o tipo, inclusive aquelas fornecidas pelas operações de PPP) que PODEM e DEVEM ser os mecanismos desoneradores de dívidas e de imobilização dos empreendimentos a serem realizados neste segmento.
É preciso CERTIFICAR A MERCADO – como se faz já há algum tempo com ao papéis privados— as CONTRAPRESTAÇÕES PECUNIÁRIAS ANUAIS (CPAM) das Parcerias Público Privadas, geradas por investimentos nos entes federados que tenham nota de performance positiva do Tesouro Nacional, para que as mesmas sejam utilizadas e ACEITAS como lastro de fundos de investimento voltados à infraestrutura, assim como papéis de rating de baixo risco de default (já que possuem Notas do Tesouro Nacional), pois essas podem servir de lastro não oneroso para a retomada de obras paradas em TODOS OS NÍVEIS dos entes federados do pais.
Este é o desafio da economia: olhar para a frente! O futuro gera o lastro e a ancora de crescimento, mercê dos projetos que possuem efeitos diretos e indiretos de renda, produto e emprego que serão criados PELA ORIGINAÇÂO de novos ativos e atividades que delas são impactadas pelo seus efeitos antecedentes e consequentes na economia.